Podpisując umowę najmu Strony transakcji zobowiązują się przestrzegać zobowiązań z niej wynikających. Zabezpieczeniem należytego ich wykonania oraz zaspokojeniu ewentualnych roszczeń służy kilka instrumentów prawnych, i choć od pewnego czasu obserwuje się ich ewolucję to warto omówić te najbardziej skuteczne.
I tak zaliczamy do nich m.in. depozyt gotówkowy tzw. kaucję, gwarancję bankową, gwarancję ubezpieczeniową uzyskaną podczas podpisania umowy najmu. „Do mniej znanych i popularnych form zabezpieczeń umowy najmu należą weksle ale widać, że Strony systematycznie odchodzą od tej formy zabezpieczenia przede wszystkim ze względu na postępującą dewaluację.“ – komentuje Robert Zalewski z firmy Wood Lark Group.
Obecnie – oprócz powyżej wymienionych tj. gwarancji bankowej i kaucji – powszechną formą zabezpieczeń w obrocie komercyjnym jest akt notarialny na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 k.p.c. zawierający oświadczenie, w którym Spółka poddaje się egzekucji. Kolejną formą jest poręczenie i solidarne przystąpienie do długu podmiotu nadrzędnego w formie gwarancji tzw. spółki matki. Popularność powyższych sposobów wynika przede wszystkim z możliwości szybkiego zaspokojenia roszczeń, dodatkowo bez konieczności prowadzenia długotrwałego i nierzadko kosztownego postępowania sądowego.
Kaucja
Kaucja, określna w umowach najmu również jako Kaucja Gwarancyjna lub Depozyt Gotówkowy, należy do najpopularniejszych i najskuteczniejszych form zabezpieczeń w obrocie komercyjnym. Jest to określona suma pieniędzy (z reguły równa trzykrotnej wysokości czynszu, wraz z opłatami eksploatacyjnymi powiększonymi o należny podatek VAT ale nie przekraczająca jego dwunastokrotności), zazwyczaj przekazywana przez Najemcę Wynajmującemu w dniu podpisania umowy. Rachunek Bankowy, na którym deponowana jest Kaucja, w większości przypadków nie jest oprocentowany jednakże Strony mogą się umówić iż kaucja zostanie złożona na określony oprocentowany rachunek i zwrócona wraz z należnymi odsetkami. Kaucja zabezpiecza Wynajmującego względem zaległości w zapłacie czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz wszelkich innych płatności-należności wynikających z zawartej umowy najmu a także szkód powstałych z winy Najemcy (jak choćby koszty usunięcia szkód związanych z dewastacją lokalu). W przypadku jakichkolwiek wypłat dokonanych przez Wynajmującego z Kaucji Najemca, w okresie ustalonym przez Strony w umowie najmu od daty takiej wypłaty, jest zobowiązany przywrócić kwotę Kaucji do wysokości sprzed dokonania takiej wypłaty. Kwota Kaucji zostaje również skorygowana do odpowiedniej wysokości w przypadku podwyżki Czynszu, ponadto podlega indeksacji: dla umów wyrażonych w PLN jest to wskaźnik GUS natomiast dla umów walutowanych w EUR jest to indeks EUROSTAT HICP.
„Co jest nie mniej ważne – jeśli Najemca wywiąże się ze wszystkich swoich zobowiązań, kaucja winna zostać mu zwrócona niezwłocznie po zakończeniu najmu.“ – podkreśla Marcin Waś, ekspert rynku w firmie Wood Lark Group.
Gwarancja bankowa
Gwarancja bankowa jest formą zabezpieczenia umowy polegającą na zobowiązaniu się banku (inaczej gwaranta) do zapłaty na rzecz beneficjenta (czyli wierzyciela – Wynajmującego) określonej kwoty wskazanej w gwarancji (sumy gwarancyjnej). Z reguły po podpisaniu umowy Najemca jest zobowiązany w przeciągu kilu- kilkunastu dni dostarczyć Wynajmującemu ww. dokument. Jak stanowi prawo bankowe –oświadczenie takie musi co najmniej wskazywać beneficjenta gwarancji, zabezpieczony nią rezultat oraz tzw. sumę gwarancyjną czyli kwotę, którą zobowiązuje się zapłacić bank na rzecz beneficjenta. Przesłankami do wypłaty – oprócz ustania stosunku najmu – jest nie wywiązanie się lub nienależyte wywiązanie się dłużnika-Najemcy wobec wierzyciela, a strony umowy ustalają zazwyczaj po jakim okresie od przesłanki Wynajmujący ma prawo skorzystać z gwarancji. Bank dokonuje jej bez potrzeby posiadania orzeczenia sądowego natomiast po spełnieniu kilku podstawowych warunków jakimi jest np. przedstawienie określonych dokumentów, wymienionych w umowie gwarancji.
Kwoty gwarancji wyrażane są w takich samych walutach jak płatności czynszowe, zazwyczaj Euro, a przy ewentualnym obrocie przeliczane na PLN na podstawie średniego kursu wymiany EUR/PLN ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski obowiązującego w danym dniu roboczym. Czas utrzymania gwarancji to okres obowiązywania najmu – włączając w to przedłużenia – plus dodatkowe trzy miesiące (czas na zapoznanie się Wynajmującego ze stanem nieruchomości oraz ewentualne oszacowanie strat). Z kolei dokonanie jakiejkolwiek wypłaty z gwarancji bankowej przez Wynajmującego jest jednocześnie zobowiązaniem Najemcy do przywrócenia jej kwoty do wysokości sprzed dokonania wypłaty w terminie ustalonym przez Strony umowy. Wysokość kwoty gwarancji zostaje również skorygowana w przypadku np. podwyżki czynszu podstawowego wynikłego z indeksacji.
Nie mniej, gwarancja bankowa jest obecnie najczęściej spotykaną formą zabezpieczenia interesów przy zwieraniu umów najmu, bowiem nie niesie ze sobą konieczności zamrożenia środków przez Najemcę a także jest dobrym wskaźnikiem wiarygodności kontrahenta.
Kaucja ubezpieczeniowa
Na rynku daje się zauważyć nową formę zabezpieczenia umów jaką jest gwarancja ubezpieczeniowa, także nie wymagająca zamrażania środków finansowych. Jest to także pełnowartościowa alternatywa dla gwarancji bankowych i chroni wierzyciela przez ryzykiem nie wywiązania się z kontraktu z nierzetelnym kontrahentem.
„Ogólnie rzecz biorąc gwarancja ubezpieczeniowa wystawiana jest przez renomowaną firmę, np. KUPEG, wygląda i ma warunki praktycznie takie same jak gwarancja bankowa jednakże w całkowitym rozrachunku jest rozwiązaniem tańszym dla potencjalnego klienta.“ – podsumowuje Paweł Kucharski, partner w firmie Wood Lark Group.
Poddanie się egzekucji
Jest to zabezpieczenie, w którym Najemca – w formie aktu notarialnego na podstawie art. 777 par. 1 pkt 4 k.p.c. – poddaje się egzekucji o wydanie oznaczonej rzeczy (czyli nieruchomości) po zakończeniu umowy najmu i zapłaty czynszu w ustalonej przez Strony wysokości. Taki akt notarialny winien zawierać ściśle określone informacje:
- określenie dłużnika-najemcy i wierzyciela-wynajmującego
- określenie obowiązku dłużnika oraz podstawy prawnej
- oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do określonego obowiązku
- termin spełnienia świadczenia lub też zdarzenie, od którego jego spełnienie zależy.
Wszczęcie egzekucji na podstawie takiego oświadczenia jest szybsze – bowiem trwa około 1 do 2 tygodni – aniżeli poprzez postępowanie sądowe. Posiadając taki dokument Wynajmujący występuje do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności, a samej egzekucji dokonuje komornik.
Poręczenie, przystąpienie do długu, gwarancja spółki-matki
Pozostałe formy zabezpieczenia mają wspólną cechę mianowicie możliwość skierowania żądania zapłaty wobec osoby trzeciej – banku, ubezpieczyciela, spółki-matki, poręczyciela, bądź innego podmiotu, który przystąpił do długu. Warto jednak nadmienić, iż skuteczność zależy od kondycji finansowej zobowiązanych. Nie mniej jeśli zabezpieczenie pochodzi ze strony profesjonalnej instytucji to pozycja wierzyciela z pewnością nie ulegnie osłabieniu.
„Ogólnie ujmując problem – niezależnie od tego jaką formę zabezpieczenia strony wybiorą – w ich interesie jest, by precyzyjnie określić zakres roszczeń jakie ona obejmuje. Pozwoli to uniknąć w przyszłość konfliktów na tym tle a w skrajnej sytuacji – długich i kosztownych rozpraw na sali sądowej.“ – mówi Monika Krzemińska z Zarządu spółki Wood Lark Group.