Sytuacja gospodarcza w Polsce w I-III kw. 2014 r.

Polska gospodarka ma się coraz lepiej. Świadczą o tym najnowsze dane, w których odnotowywane są wzrosty w poszczególnych sektorach gospodarki. Istotnym jest fakt, iż wzrosty te stają się coraz bardziej dynamiczne. Dotyczy to także rynku nieruchomości komercyjnych, który przyciąga coraz to nowy kapitał zagraniczny. 

 W 2013 roku według danych GUS wartość polskiego PKB wzrosła realnie o 1,6% r/r. Tendencję wzrostową widać wyraźnie także w 2014 roku, co potwierdzają kolejne dane GUS-u: w II kwartale 2014 roku PKB wzrósł o 3,2% co daje na półrocze wynik 3,3%.

Wzrost produkcji i przetwórstwa przemysłowego w I półroczu 2014 roku wyniósł odpowiednio 4,3% oraz 6,0%. W sektorze produkcji budowlano-montażowej odnotowany w analogicznym okresie wzrost wyniósł 9,8% relatywnie do spadku w poprzednim roku. Natomiast tendencja wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych pozostała na niezmiennym poziomie i wyniosła 0,4%. Z kolei ceny produkcji sprzedanej przemysłu oraz produkcji budowlano-montażowej spadły w stosunku do poprzedniego roku o odpowiednio 1,2% oraz 1,5%.

W I półroczu 2014 roku wzrosło przeciętne zatrudnienie zarówno w sektorze przedsiębiorstw – o 0,4% - jak i w sektorze przetwórstwa przemysłowego – o 1,6%. Z kolei stopa bezrobocia na koniec czerwca 2014 wyniosła 12%, co oznacza spadek o 1,2 pkt. procentowego w stosunku do poprzedniego roku. Również przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw we wszystkich sekcjach odnotowało wzrost o 4,1% i wyniosło 3 920 zł.

W ciągu I półrocza 2014 roku wzrost odnotowała także sprzedaż detaliczna o 5,3% w stosunku po roku 2013. Ponadto w analizowanym okresie o 5,4% wzrósł eksport relatywnie do 4,5% wzrostu importu. Istotnym jest także fakt umocnienia się złotego w stosunku do dolara i euro - kurs euro w skali roku spadł o 0,06% natomiast kurs dolara w tym samym okresie spadł o 4,27%.

Kapitał zagraniczny

Polska uchodzi za jeden z najbardziej transparentnych i najaktywniejszych rynków nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Dzięki stabilności oraz płynności jest coraz lepiej oceniana przez potencjalnych zagranicznych inwestorów przy czym jej atrakcyjność jest porównywana z takimi rynkami jak Luksemburg, Dublin czy Rzym. 

W I półroczu 2014 roku łączna wartość zawartych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła 1,4 mld Euro z czego 51,5% (około 720 mln Euro) przypadło na rynek biurowy. Jedną z największych transakcji w tym sektorze jest zakup warszawskiego biurowca Rondo 1 za kwotę ok. 300 mln Euro oraz innego warszawskiego budynku biurowego klasy A - Metropolitan (warunki finansowe nie zostały ujawnione ale mówi się o ok. 190 mln Euro). Obydwa obiekty trafiły do portfela funduszu Deutsche Asset and Wealth Management. Ogólnie wysokiej klasy obiekty biurowe zlokalizowane w ścisłych centrach miast z długoletnimi umowami wynajmu stabilnym firmom są pożądanym towarem inwestycyjnym.

Warto także wspomnieć o nowym graczu, mianowicie sektorze BPO. Obecnie w Polsce jest on na etapie rozwoju i w najbliższej przyszłości będzie generować duży popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe, szczególnie w miastach o znaczeniu regionalnym. 

Rynek biurowy w Warszawie

Na koniec I półrocza 2014 roku warszawskie zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej oscylowały wokół 4,3 mln mkw.  Pod tym względem stolica Polski wyprzedziła takie miasta jak Stambuł, Dublin czy Pragę. Pomimo relatywnie wysokiego wskaźnika pustostanów rynek w Warszawie cieszy się dużym zainteresowaniem zarówno od strony najemców jak i deweloperów. Dzieje się tak ze względu na dobre prognozy ekonomiczne dla Polski oraz poprawę infrastruktury komunikacyjnej Warszawy. Ponadto aktywność budowlaną inwestorów pobudzają najemcy zwiększając wynajmowane powierzchnie – na koniec czerwca 2014 r. wartość ta wyniosła około 2,5%.

W I połowie 2014 roku deweloperzy oddali do użytku 17 obiektów, które dostarczyły 190 300 mkw. powierzchni co jest wynikiem większym o 40 000 mkw. niż w analogicznym okresie 2013 roku. Budynki dostarczające największą ilość powierzchni to Gdański Business Center od słowackiego dewelopera HB Reavis usytuowany w Śródmieściu nieopodal Dworca Kolejowego Warszawa Gdańska oraz Eurocentrum Office Complex położony na Ochocie w sąsiedztwie dworca Warszawa Zachodnia. Innymi znanymi projektami, które zostały ukończone w analizowanym okresie czasu są Park Rozwoju (faza I) firmy Echo Investment, Atrium I dewelopera Skanska czy też Green Wings od OKRE Development. Szacuje się, że do końca roku zostanie oddanych do użytku jeszcze około 140 000 mkw., co w rezultacie da roczną podaż na poziomie 330 000 mkw. 

Transakcje

W I półroczu 2014 roku wolumen transakcji na warszawskim rynku biurowym wyniósł 260 000 mkw. i był o 22% niższy niż analogiczny okres 2013 roku. 

Blisko 25% transakcji dotyczyło lokalizacji centralnych jednakże najczęściej wybieraną przez najemców dzielnicą był Mokotów, gdzie wynajęto prawie 96 000 mkw. co stanowi 37% z kolei najmniej transakcji odbyło się w południowo-wschodniej części lewobrzeżnej Warszawy, gdzie wynajęto zaledwie 4 500 mkw. (niecałe 2%). 

Poziom nowych umów najmu zawieranych w I półroczu 2014 toku wyniósł 119 400 mkw. czyli 45,92% ogólnego wolumenu. Renegocjacje dotyczyły 95 100 mkw. co stanowi 36,57% natomiast ekspansje objęły 23 400 mkw. (9%). Utrzymuje się spadkowa tendencja umów typu pre-let – do końca czerwca 2014 roku transakcje przednajmu objęły 17 000 mkw. co stanowi niecałe 33% wobec prawie 52 000 mkw. w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. 

Czynsze

Obecna sytuacja na rynku implikująca wzrost pustostanów przekłada się na stabilizację stawek czynszowych. I tak w ścisłym centrum Warszawy w obiektach najwyższej klasy czynsz wywoławczy na mkw. powierzchni oscyluje wokół 25 €/m-c. Z kolei metr kwadratowy powierzchni w budynku zlokalizowanym w Centralnym Obszarze Biznesu stawka wywoławcza waha się w granicach 17-19 €/m-c, natomiast budynki oferujące powierzchnie w wysokim standardzie usytuowane na mokotowskim Służewcu mają stawki wywoławcze na poziomie 13 €/m-c.

Istotnym faktem jest stosowanie przez właścicieli (deweloperów lub administratorów) szerokiego zakresu zachęt dla najemców w tym wakacji czynszowych, niskiego współczynnika powierzchni wspólnych czy też atrakcyjne świadczenia na rzecz aranżacji powierzchni. Ponadto powoduje to obniżkę stawki czynszu efektywnego o około 15 do nawet 25%.

Pustostany i absorpcja

Na koniec I półrocza 2014 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie osiągnął wartość prawie 14% (508 079 mkw.). Dla porównania w analogicznym okresie 2013 roku pustostany stanowiły 11,75% ówczesnych zasobów. Prognozy wskazują, iż tendencja ta będzie się pogłębiać w najbliższym czasie ze względu na dużą liczbę projektów będących na etapie budowy. Wskaźnik pustostanów dla lokalizacji centralnych wynosił 15,9% i dla nieruchomości usytuowanych poza COB – 14,3%, odpowiednio 179 777 mkw. i 355 834 mkw. 

Absorpcja netto dla pierwszych sześciu miesięcy 2014 roku wyniosła 99 000 mkw. co oznacza, iż nieco ponad 52% oddanej do użytku powierzchni w bieżącym roku zostało wchłonięte przez rynek. W centrum Warszawy absorpcja wyniosła 2 000 mkw. natomiast w lokalizacjach poza centralnych – 97 000 mkw. Nie mniej jednak wartość dla całego miasta jest o 24% wyższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.