O sytuacji na rynku nieruchomości biurowych, inwestycjach i inwestowaniu oraz podmiotach i związanych z nimi czynnikach kształtujących ten rynek mówią eksperci firmy Wood Lark Group.

Wartość transakcji inwestycyjnych dokonanych w Polsce w 2014 roku szacuje się  na około 3,15 mld Euro – więcej niż rok wcześniej. „Sytuacja na rynku  nieruchomości biurowych jest bardzo dobra bowiem odnotowała najwyższy poziom aktywności od 2006 roku osiągając wartość 1,7 mld Euro – wyższy o ponad 40% w stosunku do 2013 roku – dzięki temu może zwiększyć się napływ zagranicznych inwestorów poszukujących atrakcyjnych nieruchomości.“ – uważa Paweł Kucharski, Partner w firmie Wood Lark Group i dodaje: „Tradycyjnie już najlepiej wypada Warszawa przede wszystkim ze względu na najwyższą podaż nowoczesnej powierzchni w kraju oraz duży wolumen najemców. Tu także ceny nieruchomości komercyjnych są najwyższe.“

„W ubiegłym roku najaktywniejsze w sektorze biurowym pozostawały fundusze z USA, Niemiec i Wielkiej Brytanii a największą transakcją był zakup nieruchomości od belgijskiego dewelopera Ghelamco dokonany przez Starwood Capital Group (mowa o T-Mobile Office Park, Łopuszańska Business Park i Katowice Business Point sprzedanych za kwotę ponad 135 mln Euro).“ – podsumowuje Marcin Waś, Partner w Wood Lark Group. „Dodrukowywanie pieniądza w Unii Europejskiej jak i w Stanach Zjednoczonych prawdopodobnie spotęguje zjawisko nadpłynności finansowej zatem fundusze ni będą miały problemów z zebraniem kapitału a wręcz przeciwnie – ilość posiadanych przez nie pieniędzy umożliwi ich lokowanie w najbardziej spektakularne projekty.“ – dodaje Robert Zalewski. Jedynym problemem rynku, mogącym mieć swoje odbicie w inwestowaniu jest raczej ograniczona liczba dobrej jakości produktów i sama kondycja najemców, którzy w ostatnim czasie wywierają mocną presję cenową na deweloperów.

„Trendem zdającym się rosnąć w siłę jest zakup całych pakietów nieruchomości np. sprzedaż obiektów należących do IVG w kilku krajach europejskich Grupie Ares za kwotę ponad 100 mln Euro, co z pewnością zwiększa wolumen oraz wartość transakcji i z dużym prawdopodobieństwem utrzyma się przez najbliższe kilka lat.“ – mówi Monika Krzemińska, Partner w firmie Wood Lark Group. Jest to szczególnie ważne w kontekście zachowania zainteresowania naszym rynkiem dużych funduszy inwestycyjnych, dla których inwestowanie w pojedyncze nieruchomości o stosunkowo małej wartości nie jest możliwe. „Budynki same w sobie generujące wysoką wartość dokonywanych transakcji m.in. Rondo 1 (295 mln Euro), Metropolitan (190 mln Euro), Atrium 1 (94 mln Euro) niedawno zmieniły właściciela dlatego też raczej nie należy spodziewać się pojedynczych spektakularnych transakcji w ciągu najbliższego roku.“ – zauważa Paweł Kucharski. Nie mniej jednak deweloperzy oferują sprzedaż głównie nowych projektów, skomercjalizowanych przynajmniej w 50%, częstokroć z możliwością koordynacji dalszych działań związanych z wynajmem powierzchni i takie też budynki relatywnie szybko zmieniają właścicieli.

„Za sprawą dokonanych transakcji, których wartość opiewa na ponad 440 mln Euro, co jest 23% wzrostem rdr w stosunku do 2013 roku, nie da się nie zauważyć rosnącego znaczenia firm z sektora BPO/SSC zawierających długoterminowe umowy najmu na duże powierzchnie, co także ma duży wpływ na rekordowy w 2014 roku sukces inwestycyjny.“ – komentuje Robert Zalewski. Jednak opieranie się wyłącznie na tej branży zwiększa w znacznym stopniu ryzyko uzależnienia konkurencyjności polskiej gospodarki od kosztu siły roboczej. Fundusze inwestycyjne doskonale zdają sobie z tego sprawę stąd też te, które chętnie zainwestują w bardzo dobry obiekt w stolicy niekoniecznie już podejmą ryzyko na rynku regionalnym. Za stosowaniem tej selektywnej strategii przemawia bowiem większa płynność, transparentność oraz bezpieczeństwo, które Warszawa jest w stanie zapewnić w większym stopniu i dzięki czemu stale zyskuje na atrakcyjności inwestycyjnej.

Jak prognozuje Marcin Waś „biorąc pod uwagę wynik inwestycyjny w roku 2014 wzrost aktywności funduszy jest jak najbardziej możliwy, zwłaszcza kapitału azjatyckiego, który zaczyna być widoczny w Europie, szczególnie jako private equity w funduszach amerykańskich. Podaż nowoczesnych powierzchni w miastach regionalnych systematycznie rośnie i spowodowana jest wysokim udziałem najemców, przede wszystkim ze strony firm sektora BPO/SSC, który ma ponad 30% udział w rynku“. Znajduje to odzwierciedlenie w rekordowym wolumenie popytu, który w zeszłym roku osiągnął niemal 350 000 mkw. (w tym 1/3 umów najmu została podpisana w Krakowie), oraz we wzroście podaży bowiem w 2014 roku na rynkach regionalnych oddano do użytkowania 40 inwestycji dostarczających ponad 280 000 mkw. nowoczesnej powierzchni. „Taki stan daje stabilność oraz przewidywaną relatywnie wysoką stopę zwrotu stąd też prognozy dla rynków inwestycyjnych są bardzo optymistyczne.“ – dodaje Monika Krzemińska.

„Z naszych analiz wynika, że najatrakcyjniejszymi rynkami będą stolice województw, wzrośnie podaż i tam też należy spodziewać się kolejnych transakcji. Na topie nadal pozostanie Warszawa, utrzyma się duża popularność Krakowa, wzrośnie natomiast znaczenie Wrocławia i Poznania. Z uwagi na strategiczne położenie sporo zyska Gdańsk i aglomeracja Trójmiejska. Ponadto utrzyma się duże zainteresowanie Łodzi, przede wszystkim dzięki wykształconej i stosunkowo taniej sile roboczej, znającej języki obce oraz bardzo atrakcyjnym wywoławczym stawkom czynszowym kształtującym się na poziomie 11-13,5 €/mkw.“ – uważa Robert Zalewski Partner w Wood Lark Group.